2019年03月28日

房地產稅如何征收

  房地產稅如何征收?“新京報”的核心仍然是“公平”問題


  房地產稅收的動機應該是促進房地產業的發展,更好地滿足人們的生活需要。它既不能壓倒開發商和市場的情緒,也不會給消費者帶來過多的經濟負擔。


  3月5日至15日,11天內官方6次提及房地產稅。近日,《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任郭瑋在國務院新聞辦吹風會上表示,房地產稅立法有關部門已經在有條不紊地推進。


  ??稅收的職能通常有三個:財政職能、經濟調節、監督職能。房產稅作為一種財產稅,與房產稅的關系更為密切。對於物業稅的征收,公眾的注意力主要集中在兩點:第一,土地稅是否可以在一定程度上調整房價;第二,財產稅是否會增加普通居民的稅負。


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  首先,房地產稅收能否調節房價?從理論上講,稅收能夠最終影響供求關系,達到價格調控的目的。根據消費選擇理論和替代效應,房地產稅增加了該商品當前消費或消費的機會成本。因此,在替代效應的影響下,消費者將減少當前的需求。在供求的共同作用下,降低目前的市場價格。但從滬、渝房產稅試點的實踐看,房地產稅在滬、渝兩地產生了截然相反的兩種效應。重慶房價在實施房地產稅改革後,增長率出現整體性下滑。但上海的房價不僅沒有下降,反而出現一定程度的上升。


  這裏需要指出兩點:一、實施房地產稅的實踐表明,其政策效果受市場環境的影響,在制定具體稅收實施政策上,需“因地制宜”,精細化制訂稅收政策。二、作為財產性稅收,調控房價是否應作為房地產稅的職能定位,值得商榷。


  ??其次,房地產稅會否增加普通居民的稅收負擔?房地產稅作為財產稅,課稅對象為產權所有者,從理論上來說,購房者即是稅負承擔者。但是,根據稅收公平性,具有生存權性質的財產應當在“輕稅”或“不征稅”的基礎上征稅。從這個角度出發,考慮到首套免稅、人均扣減面積之外,累進與退稅的方式是滿足財富再分配的最優選擇。


  但是,稅收的全民性也表明,不論采取何種課稅方式,都會某種程度增加居民負擔。雖然稅收負擔在實際征收過程中可部分轉嫁給開發商,即由制造商和消費者共同承擔,但消費者的需求價格並不完全具有彈性,這就決定了普通居民在稅收問題上不享有“免稅”的權利。


  既然房地產稅對房價的調節作用有待商榷,那麼在居民高杠杆購房的基礎上征稅,其結果也只能是加大居民購房的杠杆率。


  一直以來,房地產投資與投機是房價上漲和房地產領域暗藏金融風險的主要誘因,不論是之前的宏觀調控,還是此次的房地產征稅,事實上都有擠壓投資需求的目的。但事實上,我國房地產稅收體制一直存在“重流轉、輕持有”的問題,使得投資者或投機者既可以通過保有房產減少損失,又可以脫手房產來轉嫁成本。這種稅收傾向不能從根本上激活市場存量,有效解決住房需求剛性問題。


  試點房地產稅,若想達到“扶貧”和盤活存量的目的,就需要“廣開言路”。除了需要研究解決重複征稅的問題,還要力求保障中低收入群體的基本生存權,同時擠出投資與投機的需求,真正盤活存量,以促進住房市場的健康發展。


  因此,征收房地產稅的核心仍是“公平”問題,制定出適合中國國情的累進和退稅稅制,是保障房地產稅健康、可持續發展的中心環節。由於不同地區的市場環境不同,中央既要把權力下放給地方政府,又要注意權責統一,避免地方政府“以權謀私”。


  房地產稅的推出動機應該是助力房地產行業健康發展,更好地滿足人民的居住需求,既不能過度打壓開發商和市場的情緒,也不能給消費者帶來過重的經濟負擔,這個火候和度的把握還需決策者仔細斟酌。


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